Toute personne peut préparer de manière anticipée la transmission de son patrimoine. On parle alors de la possibilité de  démembrement de propriété qui se présente comme un moyen très courant pour répondre à cette question. Ce mécanisme permet de démembrer autrement dit de répartir la propriété d’un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire tout en réalisant une optimisation fiscale. Explications !

Le droit de propriété est défini à l’article 544 du code civil selon le définition suivante: « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ».

Quant à la nue propriété, il s’agit de l’élément principal du droit de propriété, qui donne à son détenteur le droit de disposer d’un bien (appartement, maisons, bien immobilier plus généralement) mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance qui sont réservés à l’usufruitier.

Quelle est la différence entre Usufruit, nue propriété, pleine propriété ?

La différence tient aux droits plus ou moins importants sur un bien. La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. En droit français, la propriété peut être divisée en trois éléments distincts :

Usufruit + nue-propriété = pleine propriété

GSA Promotion - Nue propriété en France

*source: service-public.fr

La propriété d’un bien peut se démembrer en plusieurs morceaux :

  • « L’usus » : l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien (occuper un appartement par exemple)
  • Le « fructus » : les fruits, c’est-à-dire la possibilité de percevoir les revenus issus de ce bien, les loyers par exemple.
  • « L’abusus » : c’est-à-dire la capacité de disposer du bien, le vendre ou le modifier par exemple.

L’usufruitier jouit de « l’usus » et du « fructus » tandis que le propriétaire (le nu propriétaire) jouit de « l’abusus ». Autrement dit, La propriété est l’addition, d’une part, du droit de jouir du bien, d’en user et d’en percevoir les fruits (les loyers) et, d’autre part, d’en disposer, c’est-à-dire le droit de le vendre, d’en faire don.

 L’article 578 du code civil définit L’usufruit à savoir la possession de l’usage et les fruits. L’usufruitier peut ainsi percevoir par exemple les loyers d’un appartement/maison, habiter ce bien. Cependant Il ne peut vendre ou modifier/détruire le bien. L’usufruit est par conséquent l’adjonction de la nue propriété à l’usufruit qui permet d’obtenir un droit en pleine propriété.  Rappel: Usufruit + nue-propriété = pleine propriété.

Les 4 types de biens en nue-propriété:

  • La nue-propriété d’un bien immobilier
  • la nue-propriété des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
  • la nue-propriété de contrats d’assurance vie
  • la nue-propriété de parts de société

 On retrouve fréquemment le mécanisme de nue-propriété d’un bien immobilier. Par exemple, vendre un appartement, donner la nue-propriété de sa résidence principale à ses enfants lors de son décès et l’usufruit à son conjoint. Dans ce cas de figure où la propriété du bien est partagée entre un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient entièrement propriétaire.

Nue-propriété et problématiques fiscales

Ne disposant pas de la jouissance du bien, le nu-propriétaire est par conséquent non redevable des impôts liés à ce bien (revenus fonciers, taxe foncière Impôt de Solidarité sur la Fortune,…). Par conséquent au décès du l’usufruitier il devient totalement propriétaire sans rien devoir au niveau fiscal.

Nue-propriété et problématiques successorales

le démembrement ou La donation démembrée :

Il est très courant de trouver des héritiers jouissant du statut « nus-propriétaires » d’un bien suite aux décès d’un membre de leur famille etc. La donation démembrée répond particulièrement aux problématiques de successions afin de diminuer le poids des droits auxquels serait soumis ce bien.

Ainsi l’ascendant peut choisir d’offrir la nue-propriété d’un bien en conservant la jouissance (l’usufruit) pour lui. Dans le cas d’un logement par exemple, le parent donateur peut continuer à habiter ou louer le bien en question, les personnes qui reçoivent seront propriétaires de l’usufruit.

La donation démembrée peut porter également sur d’autres types de contrat comme le portefeuille de valeurs mobilières etc.

Pour plus d’informations contactez nos équipes de conseillers.

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